Die Schalker Finanzen waren in den letzten Wochen mal wieder ein großes Thema sowohl bei den Fans als auch in der Fachpresse. So wurde die ESport-Abteilung verkauft und ein Erlös von geschätzten 26,5 Mio. Euro erzielt. Weiterhin wurde eine Anleihe herausgegeben, die aber nur dafür verwendet wird, um eine alte Anleihe zu tilgen. Aber das Interesse der Investoren war gering, nur knapp 8 Mio. Euro wurden erzielt, das war die Hälfte der alten Anleihe.
Von Dr. Günter Vornholz
Die Verzinsung der neuen Anleihe von 5,75 Prozent ist bei einer Laufzeit von 5 Jahren vergleichsweise hoch, aber aufgrund der aktuellen sportlichen und finanziellen Situation des Vereins gerechtfertigt. Bei einem Vergleich mit dem anderen Mitabsteiger zeigt sich, dass die Verzinsung noch relativ niedrig ist. Von Werder Bremen wird eine Verzinsung von 6,5 Prozent geboten und auch diese Anleihe stieß auf wenig Interesse von Anlegern.
Diskutiert wird auf Schalke auch schon länger die Umwandlung des Vereins in eine Kapitalgesellschaft. Dadurch sollen neue Investoren gesucht und gefunden werden, die den Verein finanziell unterstützen. Gleichzeitig sollen so die hohen Verbindlichkeiten abgebaut werden. Das wird aber bei den traditionsbewussten Schalke-Fans nur schwerlich durchsetzbar sein. Der Marketing-Vorstand musste das bereits schmerzlich erfahren und gehen.
Eine weitere Alternative für die Finanzierung des Vereins könnte ein Immobilienfonds mit der Veltins-Arena als Investmentobjekt sein. Die bestehenden Kredite der Banken würden teilweise abgelöst durch den Fonds. Dadurch werden aus Vereinssicht zukünftige Mieteinnahmen zu Einnahmen in der Gegenwart. Zu dieser Idee die folgenden Erläuterungen:
Der Fonds sammelt Kapital von Anlegern ein und kauft damit die Arena für einen bestimmten Zeitraum. Der Verein als Eigentümer der Veltins-Arena würde an den Fonds verkaufen und dafür einen Millionenbetrag kassieren. Der Fonds wiederum erhält das Kapital von verschiedenen Anlegern, das können sowohl Fans und Mitglieder als auch gewerbliche Investoren sein. Der Verein zahlt für seine Spiele in der Arena eine Miete an den Fonds ebenso wie andere Nutzer, z. B. Konzertveranstalter. Der Fonds überweist jährlich seine Ausschüttungen an die Fondsanleger. Nach Ablauf einer bestimmten Zeit muss nun der Verein die Veltins-Arena wieder vom Fonds zurückkaufen. Der Verein sichert sich somit eine langfristige Finanzierung und ist nicht mehr so sehr auf Banken angewiesen.
Zum einen wird es sicherlich Kapitalverwaltungsgesellschaften (außerhalb von Lüdenscheid-Nord) geben, die ein Interesse an der Fonds-Initiierung haben. Zum anderen sind genügend Anleger vorhanden. Der Verein verfügt immer noch mit über die höchsten Mitglieder- und Fanzahlen in Deutschland. Bei einer attraktiven Rendite werden sich auch genügend institutionelle Anleger finden, die an einem Spezialfonds Interesse haben.
Das Fondsvolumen sollte ausreichen, um einerseits den Wert der Arena widerspiegeln und andererseits die Verbindlichkeiten des Vereins massiv abzubauen. Nach der letzten Bilanz zum Jahresende 2020 betrug der Wert von „Grundstücken, grundstücksgleichen Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken“ ungefähr 80 Mio. Euro. Ein Teil davon ist die Veltins-Arena, wobei kein exakter Wert angegeben wird. Das ist natürlich viel weniger als die Baukosten von rund 200 Mio. Euro. In den vergangenen 20 Jahren wurden aber hohe Abschreibungen entsprechend den gesetzlichen Vorschriften vorgenommen, so dass sich ein relativ niedriger Wert ergibt.
Eine andere Bewertung kann nach dem Barwert-Verfahren erfolgen und dann ergäbe sich ein anderer Ansatz, der deutlich höher ausfällt und eher dem Wert der Arena entspricht. Hierbei werden die zukünftigen Einnahmen mit einem Faktor multipliziert. Die Arena bekommt zum einen vom Verein für die Austragung der Heimspiele Mieteinnahmen. Zum anderen gibt es Erlöse aus (fremdveranstalteten) Events, so z.B. aus Konzerten und Veranstaltungen wie dem Indoor-Biathlon. Diese Mieteinnahmen des Fonds in Höhe von rund 10 Mio. Euro pro Jahr können für die Ausschüttungen an die Anleger verwendet werden. Für Spezialimmobilien wie der Arena kann mit einem Faktor von 15 gerechnet werden, sodass sich ein Wert von rund 150 Mio. Euro ergeben könnte.
Diese potenziellen Einnahmen werden zu einer deutlichen Entlastung des Vereins bei den Verbindlichkeiten führen, aber es bleibt die laufende finanzielle Belastung in Form der Ausschüttungen an die Besitzer der Fondsanteile. Vorteilhaft ist auf der einen Seite, dass dadurch eine langfristige Finanzierung gesichert ist. Auf der anderen Seite werden Stille Reserven gehoben, da das Fondsvolumen höher ist als der Wert der Arena in der Bilanz. Problematisch kann sich die Rückzahlung der Fondsanteile am Ende der Laufzeit gestalten. So ist die neue Anleihe auch nur aufgelegt worden, um eine alte Anleihe zurückzahlen zu können.
Es stellt sich letztlich die Frage, ob aktuell der Zeitpunkt für eine derartige Lösung ist. Soll der Verein heute sein Immobilienvermögen veräußern oder behalten? Das ist sicherlich davon abhängig, wie groß die aktuellen Liquiditätsprobleme sind und wie hoch die Tilgungs- und Zinssorgen sind.
Meine Meinung: Ein Investmentfonds für die Schalker Arena erscheint auf den ersten Blick eine interessante Alternative zu sein, über die es sich lohnt weiter nachzudenken.
Dr. Günter Vornholz ist Schalker und Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.